Como investir em imóveis com menos de R$1.000

Não sei vocês, mas eu sempre ouvi que viver de aluguel e nunca mais precisar trabalhar era o melhor dos mundos. Porém, devido ao alto preço dos imóveis hoje e a instabilidade da economia, talvez essa seja uma questão a se repensar, existe uma série de prós e contras quando falamos sobre comprar um imóvel para ser fonte de renda mensal. Você já parou para avaliar dados como a vacância? E sobre o custo de oportunidade desse investimento?

A boa notícia é que para as pessoas que acreditam no setor imobiliário ou que ainda não possuem tanto capital para investir em um imóvel, existem outras alternativas. Você não precisa comprar um imóvel físico para aplicar seu dinheiro nesse setor e até para receber um aluguel mensal, sabia disso? Pois é exatamente sobre opções de investimento no setor imobiliário que vamos falar no texto de hoje, se você quiser saber mais é só continuar a leitura.

Investindo no mercado imobiliário com menos de R$1.000

Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Em um Fundo de Investimento Imobiliário o objetivo dos investidores é aplicar seus recursos em negócios do setor imobiliário. Assim, eles estarão almejando retornos do setor e também estarão expostos aos riscos desse mercado. Os FIIs são indicados para quem quer investir em imóveis sem necessariamente comprar um e o melhor é que você ainda conta com a vantagem de receber um aluguel mensal livre de imposto de renda diretamente na sua conta da corretora.

Para investir em um FII você deverá comprar cotas do fundo por meio da plataforma da sua corretora, outra boa notícia é que muitas corretoras possuem taxa zero para essa modalidade de investimento, o que já reduz bastante os seus custos. São duas as formas de ganho do FII, a primeira pelo aluguel das cotas, por exemplo, vamos supor que eu comprei 20 cotas de um FII que estava valendo R$150 a cota. O pagamento do aluguel (yield) é de 1% do valor de cada cota, ou seja, R$1,50, como comprei 20 irei receber R$30 no mês, lembrando que esse valor será livre de imposto de renda.

A segunda forma de ganho é pela valorização das cotas. Quando comprei minha cota ela valia R$150, porém, como fiz uma boa escolha do meu FII ocorreu uma valorização desse valor. Após quatro anos, cada cota estava R$180. Como acredito que esse seja um excelente preço e possivelmente o máximo que o meu FII possa valer, decido vender todas as minhas 20 cotas. A operação é muito simples, você poderá fazê-la pela própria plataforma da corretora mesmo e dependendo da liquidez do FII não levará mais de alguns poucos dias. O saldo dessa venda foi R$3.600 e o meu lucro R$600.

Porém, na hora de vender as cotas, haverá cobrança de imposto de renda sobre o lucro. A alíquota é de 20% e a cobrança será feita via DARF pelo próprio investidor. Assim, pagarei R$120 de impostos, o que me resultará em um saldo líquido final de R$3.480. Outro dado importante, ainda falando sobre impostos e taxas, é que se o cotista tiver mais de 10% das cotas totais do fundo, deverá declarar o investimento no seu IR. Há também taxa de corretagem pela bolsa e taxa de administração pela gestora do fundo.

Características principais:

Isenção de imposto de renda sobre o rendimento para pessoa física
É possível investir com pouco dinheiro, muitos FIIs possuem cota com valores abaixo de R$100,00
Alta liquidez quando comparado a opção de investir em imóveis físicos
Diversificação de ativos
Não há prazo de vencimento para a aplicação
Risco de vacância e desvalorização da cota

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A Letra de Crédito Imobiliário é um título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário e possui como garantia hipotecas ou alienação fiduciária. Nessa modalidade de investimento você, investidor, vai emprestar o seu dinheiro para os bancos que por sua vez vão fazer o repasse desse capital para quem precisa de recursos para aplicações no setor imobiliário.

O banco é o intermediador financeiro da operação, ou seja, ele toma recursos de quem deseja investir e teoricamente está com sobra de caixa e fornece esse dinheiro para quem precisa de empréstimo. Uma grande vantagem desse investimento, assim como acontece no recebimento dos aluguéis do FII, é a isenção de imposto de renda independente do prazo da aplicação e isenção também de IOF (imposto sobre operações financeiras).

Os títulos poderão ter sua rentabilidade definida de maneira prefixada (ou seja, eu sei hoje quanto renderá na data do vencimento) ou pós-fixada (a rentabilidade dependerá do indexador, assim, só saberei o valor a receber na data do resgate). Tal decisão deve ser tomada levando em consideração as projeções da taxa de juros e nível de tolerância ao risco de cada investidor.

Características principais:

Proteção do FGC para valores até R$250.000,00
O mais comum é encontrar LCIs a partir de R$1.000,00, porém hoje alguns bancos possuem títulos com valores bem mais baixos
Prazo de resgate mínimo de 90 dias
Isenção de Imposto de renda
Não há custos na aplicação

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) pode ser entendido como um instrumento de captação de recursos com a finalidade de financiar transações do setor imobiliário, ou seja, quando você investe em um CRI estará provendo recursos para o mercado de imóveis.

Os CRIs são emitidos por sociedades securitizadoras. Securitizar significa transformar direitos creditórios em títulos negociáveis no mercado e é justamente esse o processo. Na prática, as pessoas compram imóveis e financiam o seu valor junto ao banco, esses financiamentos são “entregues” a uma companhia securitizadora que empacota todos esses valores a receber de várias pessoas e empresas e transforma em um título, em um CRI que é disponibilizado aos investidores.

A maioria dos CRIs paga juros periódicos podendo ser mensal, semestral ou anual, ou seja, você irá receber um valor referente ao rendimento do seu investimento diretamente na sua conta da corretora nesses períodos de tempo e sem imposto de renda. Um ponto negativo é que boa parte dos investimentos em CRI só estão disponíveis para investidores qualificados, isto é, para investidores que possuem valores acima de R$ 1.000.000 aplicados.

Características principais:

Pagamento de juros periódicos
Investimento mínimo de R$1.000,00
A maioria dos CRIs é destinado a investidores qualificados
Isenção de Imposto de Renda
Prazo mínimo do investimento de dois anos

Letra Imobiliária Garantida (LIG)

LIG (Letra Imobiliária Garantida) é uma modalidade de investimento recentemente regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), a resolução sobre sua emissão foi aprovada em agosto de 2017 então não fique preocupado caso você ainda não tenha escutado sobre essa aplicação, as regras até o mês de maio deste ano ainda estavam sendo debatidas pelo Banco Central e o CMN. No momento, o mercado ainda aguarda as primeiras emissões desses títulos.

A dupla garantia é o grande trunfo dessa aplicação, o investidor fará a compra do seu ativo e irá decidir nesse momento sobre alguns dados específicos da emissão como, por exemplo, se a taxa será prefixada ou pós-fixada. A primeira garantia diz que quem garante o pagamento da renda ao investidor no primeiro momento é a instituição financeira emissora do título, caso ocorra algum problema no meio do percurso com essa instituição, a segunda garantia será a carteira de imóveis da LIG. Os ativos da carteira poderão assim honrar o pagamento ao investidor caso haja necessidade.

Exatamente por conta dessas duas formas de proteção, muitas pessoas estão comentando que o título fica entre a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Na verdade ela pode começar como uma LCI por contar com a proteção da instituição financeira emissora e se tornar um CRI, tendo sua garantia baseada nos ativos de sua carteira. O que se espera é que ela tenha retornos superiores a LCI e menores riscos que o CRI.

Características principais:

Investimento de médio prazo (prazo médio ponderado de dois anos)
Não possui proteção do FGC
Garantia dupla – instituição financeira e alienação fiduciária
Ainda não se sabe o valor mínimo desse investimento, mas é esperado que seja mais acessível que as LCIs.
Isenção de Imposto de Renda

Tantas opções, qual devo escolher?

Investindo no mercado imobiliário com menos de R$1.000

O mercado imobiliário e o mercado financeiro estão mais conectados do que imaginamos. Por estar em constante expansão, o mercado imobiliário sempre necessita de recursos para financiar suas atividades, o que o mercado financeiro faz é desenhar produtos de investimento para fornecer insumos a esse mercado e também diversificar seu portfólio para assim atender a diferentes perfis de investidores. Se você ainda não sabe qual o seu perfil, é só ir nesse link e responder ao nosso suitability.

O fato é que não existe um investimento melhor do que outro, tudo sempre vai depender do seu perfil e dos seus objetivos para aquele dinheiro. É claro que existem alguns pontos que o investidor deve estar atento na hora de fazer sua escolha, lembrando que diversificação é a palavra chave para quem quer diminuir seus riscos, montar uma carteira de investimentos focada em imóveis pode ser algo bastante interessante, mas esteja atento e aberto a diferentes modalidades de investimento.

Riscos x Retorno

Já sabemos que a relação entre risco e retorno esperado acontece de forma positiva, ou seja, se você não quer assumir riscos em seus investimentos, precisa entender que o retorno esperado também será menor, de forma inversa, para se obter maiores retornos esperados, é preciso tomar alguns riscos.

CRI é um investimento que oferece um retorno maior, porém também possui um maior risco de crédito dentre as alternativas, não por isso ele deixa de ser vantajoso, se você está pronto para assumir um pouco mais de risco com as chances de obter um maior retorno, essa pode ser uma boa opção.

Tanto o CRI como a LIG e os FIIs não possuem cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), algo que pode influenciar na decisão de alguns investidores mais avessos ao risco. Os FIIs, especificamente, são considerados aplicações de renda variável sendo negociados na bolsa de valores, então, assim como as ações de empresas são uma alternativa um pouco mais volátil.

Prazo

Investimentos em renda fixa costumam ter prazo de resgate, ou seja, na hora de escolher a sua aplicação, você deve verificar qual a data de vencimento e se ela alinhada aos seus objetivos. Se você pretende fazer uma viagem daqui a dois anos, deve escolher um investimento que esteja dentro desse prazo para não correr risco de deságio.

CRIs por sua própria característica de captação e distribuição dos ativos financeiros possuem um prazo maior, o tempo da aplicação costuma variar entre dois e cinco anos. Já o prazo médio ponderado das LIGs é de dois anos assim como as LCIs, porém por ser um produto mais conhecido dos investidores, é possível encontrar opções de diferentes prazos a partir de 90 dias até quatro anos.

Já os FIIs não possuem prazo de resgate até mesmo por não serem considerados produtos de renda fixa. Assim como as ações de empresas é possível ter um FII por muitos anos em sua carteira e se beneficiar do pagamento mensal do aluguel do fundo. Logo, quando decidir se desfazer das suas cotas, ou mesmo de somente uma parcela delas, é possível fazê-lo sem tantas dores de cabeça.

Hoje vocês conheceram formas de investir em imóveis sem gastar tanto dinheiro e sem necessariamente comprar um e ter que se preocupar com obras, taxas e inquilinos. A isenção do imposto de renda também é algo em comum em todas as modalidades que falamos, pois por ser um setor muito importante para nossa economia, o governo isenta o investidor dessas aplicações para estimular o interesse das pessoas.

Espero que tenham aprendido um pouco mais com o artigo de hoje, qualquer dúvida é só entrar em contato com a gente pelos comentários.

Até mais!

Artigos que podem ser úteis: Onde investir com salário de estagiário? | Como escolher uma corretora para investir em renda fixa

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By | 2018-06-29T19:55:40+00:00 julho 11th, 2018|Investimentos, Renda Fixa, Renda Variavel|0 Comments

About the Author:

Fernanda Fonseca
É formada em Economia com especialização em Finanças e pós graduada em Economia Comportamental. Curiosa por assuntos que envolvam o comportamento humano e decisões financeiras.

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